Alým Satým Rehberi
ALIM-SATIM YAPARKEN DÝKKAT EDÝLMESÝ GEREKELER
Gayrimenkul Alýrken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?
1) Öncelikle alacaðýnýz gayrimenkulün amacýnýza yönelik olup olmadýðýný tespit edin.
2) Ýþinize, okulunuza,merkezlere olan uzaklýðýný ve hatta ulaþým durumunu göz önünde bulundurun
3) Eðer tüm kriterleriniz gayrimenkulu almaya uygun olduðunuzu gösterir yöndeyse, söz konu yerin tapu kaydýný kontrol etmeyi ihmal etmeyin.Özellikle binanýn deprem yönetmeliðine uygun olup olmadýðýný , projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadýðýný araþtýrýn.
4) Eðer alacaðýnýz gayrimenkul bir iþ yeri veya bir konutsa içinde kiracý olup olmadýðýný , kiracýnýn kontrat süresini ne kadar olduðunu, dairenin binaya borcunun olup olmadýðýný öðrenin.
5) Binanýn aylýk giderleri, ýsýnma þekli, yaþý, tesisat durumu,güvenlik,ses ve ýsý izalasyonu, otopark durumu, çevre ve bahçe düzeni gibi detaylara üzerinde incelemeler yapýn.Özellikle binanýn deprem yönetmeliðine uygun olup olmadýðýný , projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadýðýný araþtýrýn.
Alým Yaparken Yasal Ýþlemler Neler?
Gayrimenkullerin satýþýnýn resmi þekilde yapýlmasý gerekir. Bunun anlamý,taraflarýn tapu memurunun önünde, resmi þekilde hazýrlanan sözleþmeyi imzalamalarý demektir. Taraflar gerçek kiþi iseler, nüfus cüzdanlarý, 2 adet vesikalýk fotoðraf ve varsa vekil için, "düzenleme þeklinde vekaletname" ile Tapu Müdürlüðüne baþvururlar. Taraflar ya da taraflardan biri tüzel kiþi ise, Ticaret Sicil Memurluðu´ndan alýnmýþ yetki belgesi ve imza sirkülerinin bulunmasý gerekir.Tapu Müdürü,istemin bizzat hak sahibinden gelip gelmediðini belirledikten sonra ilgili memura iþlemin yapýlmasý için havale eder.
Memur sunulan belgeleri inceler, yasal bir sakýnca görmezse bildirilen satýþ deðeri üzerinden harçlarý hesaplar ve gerekli makbuzlarý düzenler. Harçlar yatýrýldýktan sonra satýþ konusunda resmi senet düzenlenir, Tapu Müdürü huzurunda okunarak imzalanýr. Taraflardan biri okuma-yazma bilmiyorsa, iki tanýk huzurunda okunur, þahsýn parmak izi ve tanýklarýn ifadesi alýnýr. Tapuda tanýk gerektiren diðer durumlar ise; imza atmasýný bilmemek, saðýr, kör ya da dilsiz olma, taraf kiþiliðinde þüphe, ölünceye kadar bakma sözleþmeleridir. Taraflar arasýnda Türkçe bilmeyen varsa yeminli tercüman bulundurulmasý gereklidir.
Yukarýda belirtilen durumlarda tapuda çalýþanlar tanýk olamazlar. Tanýk ve tercümanlarýn okuma-yazma bilmesi, temyiz kudretinin olmasý ve reþit olmasý gerekir. Tapu Müdürü imzaladýktan sonra hak sahibi tapusunu alýr ve iþlem tamamlanmýþ olur.
Gayrimenkul Satýþ Vaadi Sözleþmesi Nedir?
Alýcý ve satýcýnýn karþýlýklý olarak, satýcýnýn taraflarca belirlenen bir bedel karþýlýðýnda taþýnmazýn satýþýný vermek,alýcýnýn da bu taþýnmazý satýn almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karþýsýnda taraflarýn vaat ve taahhüt beyanlarýný kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleþme satýþ vaadi sözleþmesidir.Ýleride yapýlacak olan asýl satýþýn yapýlmasýna dair ön sözleþmedir. "Gayrimenkul Satýþ Vaadi Sözleþmesi" düzenlemeye noterler yetkilidir. Noterlerce düzenlenen satýþ vaadi sözleþmesi geçerlidir. Tapuya þerh edilmesi þarttýr. Ancak alýcý satýþ vaadi sözleþmesine dayanarak tek taraflý olarak asýl satýþýn yapýlmasýný isteyemez. Satýcýnýn da bu iþleme katýlmasý gerekir aksi halde alýcý mahkeme yoluyla adýna tescil isteyebilir. Tapuya þerh edilen þahsi haklar üçüncü þahýslara karþý ileri sürülebilir. Taraflarýn hak ve borçlarý açýkça tereddüte meydan vermeyecek þekilde ve taþýnmazýn bedeli ve ödenme þekli sözleþmede belirtilir. Sözleþmeye taraflarýn fotoðraflarýnýn yapýþtýrýlmasý ve noter tarafýndan mühürlenmesi gerekir. Taraflarýn istemeleri halinde cayma durumunda cezai þart konulabilir.
Þerh beþ sene devam edebilir. Beþ sene geçtikten sonra hükmü kalmaz ve resen telkin edebilir. Ancak taþýnmaz mal üzerine iþlenen satýþ vadi þerhi 5 yýllýk süreyi aþmýþ ve satýþ vaadi lehdarýna satýþ yapýlmamýþ ise taþýnmaz mal malikinin talebi üzerine satýþ vaadi lehdarýnýn muvafakatý aranmaksýzýn. Harçlarýn tahsili ile taþýnmaz üzerindeki þerh resen terkin edilir. Terkin edilen þerhin satýþ vaadi lehdarýna bildirilmesi gerekir.
Yabancý Gerçek Kiþiler Tükiyede Gayrimenkul Sahibi Olabilirler mi?
Uluslararasý hukuk, bir devlet ülkesinde yabancýlarý taþýnmaz mal edinme hakký tanýnýp tanýnmamasý mevzuunu tamamen ilgili devletin takdirine ve kanunlarýna býrakmýþtýr.
Ülkemizde yabancý gerçek kiþiler kanunlarýmýzýn müsaade ettiði ölçüde mülk edinebilirler. Ülkemizde yabancýlarýn mülk edinmesi anayasanýn 16. maddesinde temel hak ve hürriyetler çerçevesinde ve tapu kanunun 35. maddesine göre yabancý gerçek kiþiler kanunun getirdiði yasal sýnýrlamalar çerçevesinde ve karþýlýklý (Mütekabiliyet) olmak þartýyla ülkemizde mülk edinebilirler. Bu deyiþle kanunlarýmýz yabancýlarýn mülk edinme þartýný karþýlýklý iþlem þartýna baðlamaktadýr. Karþýlýklý iþlem þartý ülkemizde yabancýlara mülk edinmesi için tanýnan haklarýn aynýsýnýn o yabancý ülkede de Türklere tanýnmasý anlamýný taþýr.
Tanýnan bu hakka getirilen sýnýrlamalar nelerdir?
Yabancý gerçek þahýslar güvenlik bölgesi ilan edilmiþ askeri ve yasak bölgelerde mülk edinemezler
Köy kanunu ile yabancý gerçek kiþiler köylerde mülk edinemezler
Diðer bir sýnýrlama ise tapu kanunun 36 maddesi ile getirilen yabancý gerçek kiþilerin kanuni miras hariç olmak üzere köye baðlý olmayan müstakil çiftliklerde ve köy sýnýrlarý dýþýnda kalan arazinin otuz hektardan fazlasýný hükümetin izniyle mülk edinebilirler.
Durumlarý özellik gösteren yabancýlardan olan mülteciler, Türkiye´de üç yýl ikamet etmeleri þartýyla karþýlýklý iþlem þartý aranmaksýzýn taþýnmaz mallarý mülk edinebilirler.